Quản lý thị trường bất động sản: Đòi hỏi minh bạch và chặt chẽ

Phải khẳng định rằng, phát triển thị trường bất động sản (BĐS) lành mạnh, an toàn, bền vững là một trong những giải pháp quan trọng cho tăng trưởng kinh tế. Sự phát triển của thị trường này không chỉ tác động tích cực đến phát triển hạ tầng, kiến trúc, mở rộng không gian đô thị, mà còn góp phần khai thác có hiệu quả tài nguyên đất. Tuy nhiên công tác quản lý thị trường BĐS thời gian qua cho thấy có nhiều lỗ hổng và bất cập.

Dự án Khu đô thị ven sông huyện Hòa Bình đến nay vẫn còn cảnh ao tù và cỏ mọc um tùm.

BUÔNG LỎNG QUẢN LÝ

Trong những năm qua, việc triển khai thực hiện các dự án kinh doanh BĐS trên địa bàn tỉnh đã trở thành nguồn lực quan trọng cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Thông qua các dự án kinh doanh BĐS, đã làm thay đổi bộ mặt kiến trúc từ đô thị đến nông thôn. Trong đó, có những dự án đã góp phần giúp các địa phương hoàn thành các tiêu chí về hạ tầng đô thị, tăng nguồn thu ngân sách, thúc đẩy việc khai thác, sử dụng và phát huy có hiệu quả, hợp lý tài nguyên đất. Đồng thời, cụ thể hóa các đồ án quy hoạch đô thị, nông thôn và hình thành nên các khu dân cư hiện đại.

Tuy nhiên, có một thực tế phải thừa nhận rằng, thị trường BĐS trên địa bàn tỉnh lâu nay đã bị buông lỏng và bị “làm giá”. Đó là tình trạng đầu cơ mua đi bán lại đất đai, nhà ở và tự “hét giá”, tạo nên những cơn “sốt ảo” trên thị trường BĐS.

Bằng chứng là nhiều khu dân cư trên địa bàn tỉnh chưa được lấp đầy, tình trạng bỏ đất trống cả chục năm vẫn còn khá nhiều như: Khu dân cư Địa ốc, Khu dân cư Phường 5, Khu dân cư 577…, kéo theo đó là tình trạng nhếch nhác, ô nhiễm môi trường và gây mất mỹ quan đô thị. Thậm chí, ngay cả những dự án khu đô thị mới đến nay đã xây dựng xong nhưng cũng bị thao túng. Cụ thể là Khu dân cư nhà phố thương mại Vinhome vẫn chỉ lác đác vài căn hộ được đưa vào sử dụng, phần lớn còn lại vẫn đang tiếp tục được sang tay qua các chủ đầu tư BĐS.

Bên cạnh đó, có một số chủ đầu tư dự án khu dân cư đã tổ chức huy động vốn, bán nhà ở hình thành trong tương lai, đưa nhà, công trình xây dựng có sẵn vào kinh doanh và chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) chưa đúng quy định của pháp luật. Tổ chức quảng cáo, rao bán sản phẩm của dự án khi chưa thực hiện đầy đủ quy trình, thủ tục gây ảnh hưởng đến thị trường, phát sinh tranh chấp, khiếu kiện, ảnh hưởng đến an ninh trật tự xã hội…

Một trang rao bán đất trên Facebook. Ảnh: K.T

Có thể kể đến Dự án Khu đô thị ven sông huyện Hòa Bình của Công ty TNHH MTV Đầu tư xây dựng Bình Dương Bạc Liêu và Công ty Đất xanh miền Tây chưa hoàn thành các thủ tục xây dựng dự án theo quy định đã tổ chức quảng cáo, rao bán và nhận đặt cọc trong khi dự án chưa đảm bảo các điều kiện về kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật. Đến nay, dự án này nhiều nơi vẫn còn là bãi đất trống đầy cỏ dại, chưa san lấp mặt bằng và nhiều ao vũng.

Ông Văn Hoàng Nam - Trưởng phòng Tài nguyên - Môi trường huyện Hòa Bình, cho biết: “Nhiều hộ đặt cọc mua nhà trong dự án đã gọi điện đến Phòng Tài nguyên - Môi trường huyện phản ánh, họ rất lo lắng vì chưa nhận được giấy chứng nhận QSDĐ, nhất là khi họ nhận được thông tin của dự án chưa có giấy chứng nhận QSDĐ, chưa có giấy phép xây dựng, chưa có giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án và văn bản thông báo của Sở Xây dựng về việc nhà đủ điều kiện được bán…”.

Vấn đề đặt ra, tại sao một dự án được triển khai từ năm 2021 và Công ty Đất xanh miền Tây đã từng tổ chức livestream kick-off dự án từ tháng 6/2021 thu hút hơn 5.000 lượt theo dõi và hơn 6.000 lượt tương tác, bình luận, tìm hiểu thông tin về dự án; cũng như đăng tải trên các phương tiện thông tin đại chúng nhưng thực tế lại “không một miếng giấy lận lưng”?! Mãi đến tháng 8/2022, khi Thanh tra Sở Xây dựng vào kiểm tra mới phát hiện dự án chưa chuyển mục đích sử dụng đất, không có giấy phép xây dựng cùng nhiều thủ tục khác. Vậy, vai trò quản lý trực tiếp của địa phương nằm ở đâu? Rồi tiền của người dân đã đặt cọc vào dự án này sẽ ra sao?

Nhà ở tại khu dân cư Vinhome Bạc Liêu được rao bán.

MUA ĐẤT NHƯ MUA… RAU

Xuất phát từ việc buông lỏng quản lý, không kiểm tra, giám sát nên thị trường BĐS lâu nay bị thả nổi nên việc mua bán đất đai, nhà ở dễ như mua… rau! Cụ thể là trên các trang mạng xã hội hiện nay, việc mua bán đất, nhà ở diễn ra một cách công khai và không tuân thủ các quy định của pháp luật. Các cò đất thay nhau định giá và tạo nên những hệ lụy về giá đất. Đó là “giá ảo” cao hơn gấp nhiều lần so với giá thực, hay bảng giá đã được ngành quản lý công bố hàng năm. Điều đó đã tác động tiêu cực đến công tác giải tỏa bồi thường khi giá Nhà nước bồi thường đưa ra thấp hơn rất nhiều so với giá được rao bán trên thị trường, khiến cho người dân so bì và khiếu kiện.

Nguyên nhân của các bất cập trên là do thị trường BĐS lâu nay đã không được minh bạch hóa, ngành quản lý và các địa phương chưa thật sự quan tâm đến vấn đề này. Vì vậy, để giải quyết các khó khăn trong quản lý đất đai và phát triển thị trường BĐS hiện nay, các địa phương cần rà soát, công bố công khai thông tin trên trang thông tin điện tử của địa phương về các vùng, khu vực quy hoạch, kế hoạch liên quan đến lĩnh vực quy hoạch xây dựng, đất đai đã được cấp thẩm quyền phê duyệt trên địa bàn quản lý để người dân tiếp cận, nhất là công bố bảng giá đất hàng năm. 

Song song đó, tổ chức thực hiện quản lý chặt chẽ, tuân thủ nghiêm ngặt sau khi các quy hoạch, kế hoạch được phê duyệt. Tăng cường công tác tuyên truyền rộng rãi trên phương tiện thông tin đại chúng, hệ thống truyền thanh, cổng thông tin điện tử các huyện, thị xã và thành phố để người dân, doanh nghiệp hiểu rõ, biết để phòng tránh, cảnh giác trước cơn sốt đất ảo. Cũng như tăng cường kiểm tra, giám sát, thực hiện công tác quản lý nhà nước liên quan đến lĩnh vực đất đai, xây dựng đối với các tổ chức, cá nhân trên địa bàn quản lý, đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật về quy hoạch xây dựng, đất đai và kinh doanh BĐS. Kiểm tra, giám sát việc xây dựng nhà ở của người sử dụng đất đối với các dự án đã được cho phép chuyển nhượng QSDĐ để người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo tuân thủ quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt. Đặc biệt, xử lý nghiêm các tập thể, cá nhân thiếu tinh thần trách nhiệm, buông lỏng quản lý để xảy ra tình trạng tự ý phân lô, tách thửa, xây dựng các công trình trái phép, tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Song song đó là tăng cường quản lý các hoạt động môi giới có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS tại địa phương; kịp thời kiểm tra ngăn chặn các thông tin, hình thức rao bán, quảng cáo thổi phồng dự án, nhất là các dự án chưa thực hiện đầy đủ quy trình thủ tục và chưa đầu tư xây dựng, đấu nối hạ tầng theo quy định.

Ngoài ra, cần chủ động nắm bắt thông tin các khu vực có hiện tượng bất ổn trong kinh doanh BĐS để chỉ đạo cơ quan chuyên môn, UBND cấp xã kiểm tra và xử lý kịp thời. Chủ tịch UBND các huyện, thị xã và thành phố hoàn toàn chịu trách nhiệm trong công tác lãnh đạo, điều hành của địa phương trong lĩnh vực BĐS…

Có thể nói, việc minh bạch hóa thị trường BĐS gắn với nâng cao trách nhiệm của các ngành, địa phương thật sự là vấn đề bức thiết hiện nay, nhằm góp phần phát triển thị trường BĐS an toàn, hiệu quả và bền vững.

KIM TRUNG

Để thực hiện tốt Chỉ thị 13 của Thủ tướng Chính phủ về việc một số giải pháp thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạng, bền vững, Sở Xây dựng đã ban hành Văn bản 1246 đề nghị các chủ đầu tư thực hiện dự án hoạt động kinh doanh BĐS trên địa bàn tỉnh Bạc Liêu với một số nội dung như sau:

* Chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS: Phải công khai thông tin về BĐS đưa vào kinh doanh tại trang thông tin điện tử của doanh nghiệp; tại trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh BĐS; tại sàn giao dịch BĐS đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch BĐS.

Nội dung thông tin về bất động sản bao gồm: Loại BĐS; vị trí BĐS; thông tin về quy hoạch xây dựng có liên quan đến BĐS; quy mô của BĐS; đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của BĐS; thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với BĐS; thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến BĐS. Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, QSDĐ và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng BĐS; hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS (nếu có); giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS.

* Dự án kinh doanh BĐS: Phải bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được phê duyệt; chỉ được phép bàn giao nhà ở, công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà ở theo chủ trương đầu tư phê duyệt, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực.

Thực hiện đảm bảo các nội dung của hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng như: Tên, địa chỉ của các bên; các thông tin về BĐS; giá mua bán, cho thuê, cho thuê mua; phương thức và thời hạn thanh toán; thời hạn giao, nhận và hồ sơ kèm theo BĐS; bảo hành; quyền và nghĩa vụ của các bên; trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; phạt vi phạm hợp đồng; các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý; giải quyết tranh chấp; thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Thực hiện các quy định khác theo đúng quy định của pháp luật…

* Phó Giám đốc Sở Xây dựng - Dương Chí Bình: Tập trung kiểm tra, theo dõi tình hình kinh doanh BĐS tại các dự án phát triển nhà ở

Có thể nói, thị trường BĐS từ đầu năm đến nay diễn ra tương đối ổn định. Tuy nhiên, do những khó khăn khách quan chung của nền kinh tế nên dự báo giá cả BĐS của tỉnh Bạc Liêu trong năm 2022 không có biến động tăng đột biến. Trong tương lai, nguồn cung đối với từng loại BĐS dự báo sẽ đa dạng hơn so với các năm trước đây, do tỉnh kêu gọi các nhà đầu tư vào các dự án BĐS lớn. Vì vậy, các loại sản phẩm là nhà ở trung và cao cấp sẽ được các nhà đầu tư phát triển hình thành trong tương lai.

Song, khó khăn của tỉnh hiện nay chính là việc phát triển các dự án khu đô thị, khu nhà ở, khu nghỉ dưỡng chưa mạnh. Nguyên nhân, do tỉnh nằm ở vùng sâu và được xem là vùng trũng về thu hút đầu tư, điều kiện phát triển kinh tế chưa mạnh, cộng thêm những năm qua bị ảnh hưởng của đại dịch COVID-19 nên cũng tác động đến thị trường BĐS ở địa phương.

Một trong những bất cập hiện nay chính là việc rao bán đất công khai trên các trang mạng xã hội (Zalo và Facebook), rất khó quản lý. Theo quy định của pháp luật về nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS hiện nay chưa có quy định chế tài xử lý đối với các trường hợp rao bán đất công khai trên các trang mạng xã hội nên gây nhiều khó khăn cho các cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương. Do Nhà nước chưa quản lý được đối tượng này, đã làm bất ổn thị trường BĐS ở địa phương, làm thất thu ngân sách nhà nước.

Theo quy định, các sàn giao dịch BĐS, doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ BĐS khi môi giới, giao dịch phải đảm bảo các sản phẩm BĐS đã đủ điều kiện kinh doanh. Thực hiện nghĩa vụ của doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS theo quy định tại Điều 67 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014. Không được rao bán, thông tin, nhận đặt cọc trên các trang mạng xã hội đối với BĐS của các dự án khi chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Việc này, Sở Xây dựng đã có văn bản khuyến cáo các cá nhân có nhu cầu mua nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, đất nền tại các dự án khu đô thị, khu dân cư... khi thực hiện mua bán, hợp đồng đặt cọc giữ chỗ để mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc đất nền dự án phải tham khảo đầy đủ các quy định pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh BĐS, pháp luật về dân sự, tên dự án được cấp có thẩm quyền chấp thuận và tình hình triển khai thực tế dự án trước khi thực hiện các giao dịch để tránh các thiệt hại có thể xảy ra. Đồng thời, đề nghị UBND các huyện, thị xã và thành phố; các tổ chức, cá nhân có liên quan tổ chức triển khai thực hiện đảm bảo theo quy định của pháp luật.

Để nâng cao hiệu quả quản lý và khai thác tốt thị trường BĐS góp phần cho tăng trưởng kinh tế và giải quyết nhu cầu về nhà ở cho lao động nghèo, hoặc người có thu nhập thấp, Bạc Liêu sẽ quan tâm kêu gọi đầu tư các dự án kinh doanh BĐS trên địa bàn tỉnh để tạo nguồn lực quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, góp phần phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đô thị và nông thôn. Tăng nguồn thu ngân sách địa phương, làm cơ sở cho tăng trưởng kinh tế để giải quyết nhu cầu về nhà ở cho lao động nghèo hoặc người có thu nhập thấp theo Nghị quyết 11.

Bên cạnh đó, tập trung kiểm tra, theo dõi tình hình kinh doanh BĐS tại các dự án phát triển nhà ở, có giải pháp điều chỉnh cơ cấu, hình thức kinh doanh BĐS phù hợp với nhu cầu thị trường và điều kiện thực tế tại địa phương..