Có được mua nhà đất đang thế chấp ngân hàng?

Hỏi: Tôi thỏa thuận mua một mảnh đất với giá 500 triệu đồng. Nhưng miếng đất này đang được thế chấp ngân hàng 200 triệu đồng. Nay người bán đề nghị tôi đưa tiền trước để họ tất toán với ngân hàng và sau đó làm thủ tục chuyển nhượng. Xin hỏi, nếu đất đang thế chấp, muốn chuyển nhượng thì phải thực hiện thủ tục như thế nào?

Trương Ngọc Lan (TP. Bạc Liêu)

Trả lời: Với tài sản đang thế chấp, luật dân sự quy định rất rõ ràng về điều kiện mua bán, chuyển nhượng. Nếu không đáp ứng được các điều kiện đó, giao dịch sẽ bị vô hiệu. Về nguyên tắc, khi chủ sở hữu mang tài sản của mình đi thế chấp thì sẽ không được bán cho người khác trong thời gian thế chấp. Tuy nhiên, trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý thì vẫn có thể thực hiện được.

Trong trường hợp bạn hỏi, để thực hiện việc mua bán nhà đất có thế chấp tại ngân hàng một cách an toàn, tránh các tranh chấp phát sinh xảy ra thì bên mua và bên bán cần thỏa thuận với ngân hàng. Nếu được ngân hàng đồng ý sẽ tiến hành việc ký biên bản thỏa thuận về việc thanh toán khoản tiền vay để rút giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đó thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng.

Cách thức tiến hành: ban đầu ký cam kết giữa 3 bên (bên mua, bên bán và ngân hàng) về nội dung liên quan đến việc thanh toán tiền mua đất giữa bạn và bên bán, cũng như thanh toán khoản tiền nợ vay của bên bán với ngân hàng, cam kết này phải có chữ ký của 3 bên, có xác nhận của ngân hàng. Ngân hàng sẽ tiến hành thanh toán cả gốc lẫn lãi của khoản vay, sau đó tiến hành giải chấp nhà đất đang thế chấp và đưa sổ để hai bên thực hiện thủ tục chuyển nhượng tại văn phòng công chứng.

Nếu không được sự chấp nhận của ngân hàng, mà bạn vẫn muốn mua đất thì có thể thực hiện theo phương án đặt cọc, tuy nhiên, hình thức này sẽ có nhiều rủi ro.

Thân ái!

Luật gia KIM PHƯỢNG